众所周知，中国房地产市场在国民经济中占有举足轻重的地位。对于地方政府而言，房地产市场的平稳、健康发展既关乎到本地可支配财力、经济发展水平，更关乎民生福祉。对于个人家庭而言，房子成为家庭最核心的资产，也是杠杆率最高和家庭支出最多的资产。目前房屋的金融属性与居住属性并存，一定程度上，金融属性甚至强于居住属性。因此住房问题既是民生问题，更是经济问题、社会问题。
结合本人近三年来对房地产市场的综合观察，现就义乌房地产市场的现状、存在的问题及对促进义乌房地产平稳、健康发展建议。抛砖引玉，挂一漏万提出些许拙见，不足之处望大家批评指正。
一、义乌房地产市场现状
（一）有机更新开展，对义乌楼市产生深刻影响
年12月21日结束的中央经济工作会议，明确提出将去库存作为年中国经济工作的五大任务之一。为贯彻落实中央经济工作会议精神，中国人民银行向国家开发银行授信1万亿低利率PSL贷款，专项用于支持地方棚户区改造。
在此宏观政策大背景下，义乌市政府于年9月18日确定并公布仓后区块国有土地上房屋整体收项目的征收范围、封停公告。以仓后地块拆迁为起点，就此拉开了义乌有史以来效率最高、力度最大、波及范围最广的城市有机更新“序幕”。
迄今为止开展三年的城市有机更新，对义乌市房地产市场格局产生了深刻的影响。主要表现为：
1、去库存效果明显。
自年开展有机更新以来，义乌房地产市场供需格局发生扭转。从年的供大于求、市场疲软、房产消费不振。到年、年上半年的各房产项目销售火爆，甚至部分项目到了无房可卖的地步。可以说有机更新对于义乌房市的去库存效果明显，借此“东风”，义乌也顺势解决了一些业内历史遗留问题。
2、开发商看好义乌楼市。
三年来，绿地、中梁、碧桂园、宝龙等众多国内房地产翘楚纷纷进驻义乌，并且多个开发商在义乌落子一个以上项目，此举是对义乌房地产后市持续看好的重要表现。大型开发商的进驻一方面有利于满足义乌老百姓对更高层次居住需求，另一方面也有利于促进义乌房地产市场良性竞争格局的形成，有利于义乌房市的长远发展。
3、房价从快速攀升到趋于平稳。
根据相关机构数据统计和本人自年开始的实地楼盘取样结果统计，结合周边群众的切身感受。有机更新开展以来，义乌房价走出了年、年底部徘徊，到年、年强势拉升，再到年底至今的稳中微降的行情。其中的重要原因之一就是拆迁户对于三种补偿方式的选择发生了转变，从之前选择货币安置为主转为选择安置房为主。
（二）义乌楼市呈现多元化
1、版块之间冷热不均。
购房群基于双江湖重大水利工程的预期、万达商圈的覆盖、大学城项目的落地、儿童公园的规划等因素，抬高了双江湖地区版块预期价值，因此造就了江湾某项目火爆的销售行情，使之成为区域销售冠军。而江湾2号地块也拍出了与城区相近的楼面价，也证实了这一板块的热度。反观佛堂、主城区、金融商务区等板块近一年呈现稳定趋势。
2、义乌市场溢出效应明显。
目前义乌主城区在售楼盘已站上3W元的关口，较高的单价和总价，抬高了刚需人群进入城区的门槛，这部分刚需人群开始转向郊区和镇区楼盘。同时随着城市轻轨建设的稳步推进，周边区域交通基础设施不断完善，浙中城市群正串联成一体，义乌部分购房者开始转而选择与义乌接壤的周边楼盘。
3、学区房仍然是市场主角。
中华民族自古拥有尊师重教的优良传统，因此有很大一部分购房者对于学区房仍有强烈需求，市场上主打学区概念的低总价、精装修、小面积的学区房，基本不愁卖，部分房开对于此类楼盘的操作更是驾轻就熟。
（三）房地产周期性特征初见端倪
仔细研究中国房地产市场规律，呈现的是集中爆发时间短、徘徊周期长的台阶式向上发展趋势。即在一个“台阶”上徘徊较长时间后，会在短期内冲上新的“台阶”，在冲上新高度后会有一个小幅微调的过程，之后保持平稳，静待冲上下一个“台阶”的窗口期到来。之所以呈现这个周期性，一方面有货币、信贷政策等因素。更有居民购买力需要一个“储备期”的因素。
今年初，主城区C盘开始推出特价房，并改变销售策略，引入第三方全案代理，J盘给出小幅折扣优惠，再到Y盘取消高价车位捆绑，都是对价格进行调整的策略。义乌楼市经历2年的强劲增长，宏观去库存目标的实现，棚改PSL审批权限收紧，居民购买力透支等因素叠加，义乌房地长市场的周期性特征开始显现，未来一段时间很可能会呈现较为稳定的局面。
二、义乌房地产市场现存的风险和问题
义乌房地产市场历经数十年发展，从之前的本地开发商一家独大，到目前的本土企业、国企、外来巨头并存的良性竞争格局的形成，取得了长足的进步。但仍存在不少问题，这些问题既有宏观层面的也有微观层面的，既有政府层面的，也有市场、企业层面的。
（一）经济下行压力增加房地产不确定性
随着中美贸易摩擦的不断升级，并不断扩大至其他领域。副总理刘鹤提出的“L”型经济趋势几成定局。仔细研读温铁军《八次危机》中关于中国顺利度过历次经济危机，实现经济软着陆的手段，是通过农村承担风险成本的方法得以平稳度过的，这也是当下，中央也将乡村振兴上升至战略高度，目的就是增强乡村承担经济下行风险的能力。但是，当下中国城镇化率已经达到60%左右，农村承担经济危机代价的能力在削弱，因此三、四线城市和西部地区很可能承担此次危机带来的成本，义乌也可能在本轮危机中受到一定程度的冲击，经济的下行，势必会影响的就业、还贷能力、购房能力。因此未来几年义乌房地产的市场的不确定性在增强。
（二）外部环境的恶化
本月初，杭州放出全日制大专学历在杭缴纳社保即可以落户的政策，被业内解读为变相放开本地房地产市场限购政策。杭州此举虽然是为了贯彻落实5月出台的《关于稳企业稳定增长促进实体经济发展政策举措》的文件，由此开启了对浙江省内乃至全国的人才和资本的“虹吸”模式。外界普遍对杭州未来发展预期的持续看好，义乌部分购房资本势必转向杭州，义乌房地产内生动力被削弱。
（三）房开公司不规范销售行为时有发生
几天前，H项目开盘采取了摇号选房的销售方式，但是并没有第三方机构参与监督摇号的公开、公正性。此类营销策略既可能遭到购房群体对于公正性的质疑，又容易遭到竞争对手的刻意抹黑，极易引起不必要的纠纷。近期的消防通道变更、捆绑高价车位事件等，都是房地产商不规范销售行为的例证，后期“买单”的不仅是政府的相关执法部门，更有广大购房群体。
（四）新一轮库存风险正在增加
随着近年义乌出让土地的频率和规模的不断扩大，5月、6月预计拍出的土地资金规模远超去年同期水平。另外一方面，房地产项目大量入市，农村集聚区高层建设的不断推进以及有公证处的政府“背书”下畅通的拆迁安置房权益的交易渠道，义乌的住宅总建筑面积正在快速攀升，购房人群的可选空间在不断拓展，义乌房地产市场新一轮库存风险必然增大。
三、关于义乌房地产市场健康发展的建议
总书记在党的十九大报告中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。在当前“两个维护”、“四个意识”中央和地方关系新格局的政治背景下，保持房价稳定，推进本地房地产业平稳、健康发展，是符合政府、开发商、已购房、刚需购房群等各方预期的明智之举，而保持义乌房地产市场稳定可以从以下方面着手：
（一）循序渐进持续推进有机更新
当下，有机更新仍是全社会